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专题|集供不应求与库存上升于一体的城市市场机会与风险研判

2018-09-08 10:13:31 来源:和讯名家

  导 读

  结构性库存城市有哪些共性特征?对于企业而言,投资布局、产品开发又该如何针对性地调整?研究员 / 杨科伟、柏品慧

  受制于调控政策持续高压,部分城市房地产市场成交持续低迷,消化周期明显拉长,高库存风险似有重启可能。不难发现这类城市库存结构并非千篇一律,多数城市属结构性库存风险。那么,结构性库存城市有哪些共性特征?对于企业而言,投资布局、产品开发又该如何针对性地调整?

  PART

  01

  13城消化周期超12个月

  热点城市再现库存隐忧

  截止2018年6月,近三成城市库存量仍处低位,消化周期现已不足6个月。其中,重庆(楼盘)市场异常火热,消化周期低至1.2个月。与此同时,13个城市消化周期超12个月,除大连(楼盘)、沈阳、长春(楼盘)这类风险城市之外,不乏北京(楼盘)、深圳(楼盘)、厦门(楼盘)等核心一、二线城市,高库存风险有重启可能。

  探究当下有高库存风险之虞的城市的库存形成动因,不难发现有以下几方面因素:其一,调控政策持续高压,房地产市场降温特征明显,成交量持续低位运行,消化周期自然显著回升。其二,部分城市人口长期净流出,本地居民购房需求毕竟有限,市场缺乏进一步向上动力。其三,受限价、限签等调控政策影响,部分城市成交数据难免“失真”,难以反映当下市场实际情况。典型如中山(楼盘),网签明显受限,市场存在着大量的已销售未备案项目。

PART

  02

  区域分布:高价房聚集区、低价远郊区

  存在较大库存压力

  1、广州(楼盘)花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大

  广州房地产库存主要集中在远郊区域,番禺区、花都区、南沙区和增城区商品住宅库存面积均超100万平方米,花都区更以172万平方米居首。并且,远郊区域去库存进程难言乐观,典型如花都区,2018年上半年房地产市场持续低迷,月均成交量约5万平方米,去化周期升至28个月高位,高库存风险仍需警惕。而从项目来看,花都区待售库存以大盘产品居多,万达城、祈福万景峰和祈福水岸花园这类大盘,单盘体量均超50万平方米,待售面积都在10万平方米以上,排名位列全市待售面积前五位。说明大盘产品去化率整体偏低,才是花都区高库存风险的根源所在。

  2、昆山(楼盘)花桥镇这类高房价板块市场显著降温库存压力更大(略)

  3、无锡(楼盘)滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控(略)

  PART

  03

  面积段结构:70㎡以下和200㎡以上库存压力显著

  1、合肥(楼盘)、烟台(楼盘)库存压力集中在70平方米以下小户型

  合肥、烟台库存压力主要集中在70平方米以下小户型产品,消化周期均超18个月警戒线。鉴于70平方米以下小户型以一房产品居多,属单身家庭阶段性过渡产品,最大优势在于总价偏低,在一定程度上可以降低投资门槛。这类产品以酒店式公寓居多,譬如合肥70平方米以下户型库存面积128万平方米,其中酒店式公寓占比近9成。最大卖点在于不限购,适用于被限购政策挤压的置业需求,最大痛点则在于税费等交易成本过高,升值空间有限。而从项目来看,合肥70平方米以下户型待售库存多数还是商住两用性质的酒店式公寓产品,且不乏恒大中央广场、瑶海万达广场、绿地中心这些品牌开发商项目。并且,这类产品体量甚于庞大,多个项目建面超50万平方米,更有京商商贸城、恒大中央广场这类100万平方米超级大盘,去化周期注定十分漫长。

  2、东莞(楼盘)、苏州(楼盘)库存压力集中在200平方米以上大户型(略)

  3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控(略)

  PART

  04

  户型分布:一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力

  1、太仓(楼盘)、昆山库存压力集中在一房产品(略)

  2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品

  苏州、东莞库存压力主要集中在别墅产品,消化周期大都在20个月以上。尤其是独栋别墅,消化周期显著高于其他档次别墅产品,主要原因在于套均总价偏高,市场需求极其有限,成交不畅也属正常现象。而从项目来看,苏州别墅待售库存集中分布在吴江(楼盘)区、吴中区、相城区这类外围区域,地理位置偏远、周边生活配套不成熟成为这类产品去化表现不佳的重要因素。其中,吴江区碧桂园十里江南以库存面积17.4万平方米居首,该项目紧邻上海(楼盘)淀山湖,产品主打90-150平方米经济型别墅,置业客群主要来自于上海以及苏州主城区外溢客群。不过,2016年10月吴江区纳入苏州限购范围,上海外溢客群锐减,显著制约项目成交去化。另外,园区也有多个项目库存面积偏高,世茂铜雀台、铂悦犀湖皆超5万平方米。譬如,世茂铜雀台位于双湖板块,地理位置极具稀缺性,产品主打290-340平方米联排以及340-400平方米双拼,套均总价1200-1500万元。鉴于苏州千万级豪宅客群毕竟有限,去库存注定需要更为漫长的时间周期。

  3、晋江、汕头(楼盘)三房和四房产品库存压力可控(略)

  PART

  05

  典型城市:厦门广义库存压力更大

  地王盘去化困难(本章略)

  PART

  06

  结构性库存格局长期存在

  因时、因需而变才是适销产品的关键

  1、结构性库存城市投资优选区域,规避全面性库存城市

  当下热点城市库存风险再现隐忧,13城消化周期超12个月,不乏北京、广州、苏州这类核心一、二线城市。不过,多数城市属结构性库存风险,库存压力主要集中在远郊区域以及高房价区域。典型如广州花都区,大盘扎堆引致同质化竞争甚于激烈,去化率整体偏低。反观,热点区域尽管存在一定库存压力,但由于成交相较活跃,库存风险基本可控。典型如无锡滨湖区,市场热度惯性延续,成交量仍处高位,在售项目去化表现上佳。针对结构性库存城市共性特征,我们认为企业投资策略要慎选区域,优选热点区域,盈利能力更有保证。并且,尽量规避那些库存压力较大的区域,市场前景难言乐观。全面性库存风险城市建议暂时规避,典型如厦门,楼市、地市显著降温,短期内投资风险亟需引起重视。

  2、适当增加三房、四房产品比重,90-140平方米更优

  随着二孩家庭持续增多,改善性需求持续释放,成交占比稳步提升。并且,“轻奢”理念日趋流行,三房、四房产品更为畅销。尤其是三四线城市,改善性需求已然成为楼市成交主力,三房、四房产品持续热销。就面积段而言,70平方米以下小户型以及200平方米以上大户型去化压力普遍较大,90-140平方米户型却备受市场欢迎,成交量长期维持在较高水平。我们认为企业宜主动迎合改善性置业需求,适当增加三房、四房产品比重,主力户型建议控制在90-140平方米,以期实现更快的去化速度以及更高的产品溢价。

  3、高周转产品首选高层、小高层,溢价产品首选洋房而非别墅

  企业要在三四线城市突围制胜,高周转便是必备的“基本功”。当下,只有高周转的企业才能进入三四线城市,可以控制投资风险,做不到高周转的企业进入三四线城市可能都是风险。结合我们调研情况来看,三四线城市高层、小高层产品更受市场欢迎,这类产品总价偏低,也更易去化。洋房可以提高项目品质,更可以提升产品溢价,只要将总价控制在本地居民购买力承受范围以内,成交去化便不成问题。当然,洋房整体去化速度还是会稍逊于高层、小高层。相较而言,别墅产品溢价更高,但总价偏高,市场需求毕竟有限,销售周期过于漫长,明显有悖于高周转开发策略。我们认为高周转产品首选高层、小高层,溢价产品首选洋房而非别墅,且要控制总价。

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  专题

  目录

  《结构性库存格局长期化之下的适销产品启示》

  前 言

  一、13城消化周期超12个月,热点城市再现库存隐忧

  二、区域分布:高价房聚集区、低价远郊区存在较大库存压力

  1、广州花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大

  2、昆山花桥镇这类高房价板块市场显著降温库存压力更大

  3、无锡滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控

  三、面积段结构:70平方米以下和200平方米以上户型库存压力显著

  1、合肥、烟台库存压力集中在70平方米以下小户型

  2、东莞、苏州库存压力集中在200平方米以上大户型

  3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控

  四、户型分布:一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力

  1、太仓、昆山库存压力集中在一房产品

  2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品

  3、晋江、汕头三房和四房产品库存压力可控

  五、典型城市:厦门广义库存压力更大,地王盘去化困难

  六、结构性库存趋势将长期存在,因时、因需而变才是适销产品的关键

  1、结构性库存城市投资优选区域,规避全面性库存城市

  2、适当增加三房、四房产品比重,90-140平方米更优

  3、高周转产品首选高层、小高层,溢价产品首选洋房而非别墅

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  • 美国总统特朗普:不会使美元贬值,我们不需要。国际黄金短线下挫跌破1500美元/盎司,美元指数DXY上涨近十点,现报97.62。

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  • Uber目前跌7.8%,Lyft、奈飞、IBM均跌超1%,Alphabet、微软、亚马逊、特斯拉、苹果下跌0.5%-0.8%。Uber目前跌7.8%,Lyft、奈飞、IBM均跌超1%,Alphabet、微软、亚马逊、特斯拉、苹果下跌0.5%-0.8%。芯片股集体下跌,美光科技、跌超2%,英伟达、应用材料、英特尔、AMD、台积电均跌超1%,博通逆势涨2%。美国总统特朗普:希望美联储降息100个基点,希望FOMC停止量化紧缩。

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  • 央行:运用好定向降准、定向中期借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具,创新和丰富货币政策工具组合。央行:下一阶段,中国人民银行将注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,在推动高质量发展中防范化解风险。稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,适时适度实施逆周期调节,引导广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配。央行:协调好本外币政策,处理好内部均衡和外部均衡之间的平衡,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

    22:02
  • 2019年上半年,中国经济增长保持韧性,继续运行在合理区间,延续总体平稳、稳中有进的发展态势。结构调整继续推进,总供求基本平衡。消费、投资增势平稳,贸易顺差同比有所扩大,物价和就业形势保持稳定。但内外部不确定不稳定因素有所增加,经济仍存在下行压力。面对复杂严峻的内外部形势,按照党中央、国务院决策部署,中国人民银行坚持稳中求进工作总基调,坚持金融服务实体经济的根本要求,保持宏观调控定力,继续实施好稳健的货币政策,主动作为、精准发力,保持货币信贷和社会融资规模平稳增长,促进信贷结构优化,扭转局部性社会信用收缩态势,缓解民营和小微企业融资难融资贵问题,稳妥化解中小银行局部性、结构性流动性风险,深化金融供给侧结构性改革,为实现“六稳”和经济高质量发展营造了适宜的货币金融环境。一是保持定力,有效应对国内外不确定因素影响。稳健的货币政策保持松紧适度,抓住银行是货币创造主体及货币政策传导中枢的关键,缓解银行信贷供给面临的流动性、利率和资本约束。灵活运用存款准备金率、中期借贷便利、常备借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具保持流动性合理充裕。引导市场利率整体下行,疏通货币市场利率向信贷利率的传导,缓解利率约束。以永续债为突破口补充商业银行一级资本,创设并开展央行票据互换操作予以支持。二是精准发力,着力加大对实体经济的支持力度。发挥好再贷款、再贴现、定向降准和定向中期借贷便利操作等工具引导信贷结构优化的作用;推进金融供给侧结构性改革,构建“三档两优”存款准备金政策框架,引导中小银行回归基层、服务实体;调整普惠金融小微企业贷款考核口径,扩大普惠金融定向降准优惠政策覆盖面;扩大民营企业债券融资支持工具试点;在宏观审慎评估中增设制造业中长期贷款和信用贷款等指标,调整小微和民营企业贷款指标,引导金融机构加大对实体经济的信贷支持力度。三是继续深化利率市场化改革,完善人民币汇率市场化形成机制。推进贷款利率“两轨合一轨”,完善市场化的利率形成、调控和传导机制。人民币汇率以市场供求为基础双向浮动,参考一篮子货币汇率变化,保持了在合理均衡水平上的基本稳定。建立在香港发行中央银行票据的常态机制,完善香港人民币债券收益率曲线。四是坚守底线,防范化解重大金融风险。全面依法依规、稳妥有序地接管包商银行,最大限度保障了最广大储户合法权益,有针对性地完善了再贴现、常备借贷便利、存款准备金和流动性再贷款四道防线,创新工具恢复同业信心,防范化解中小银行流动性风险,防范道德风险,有效维护市场稳定,切实防范风险外溢。总体来看,稳健的货币政策取得了较好成效。银行体系流动性合理充裕,货币市场利率保持平稳;货币供应量、社会融资规模适度增长;金融机构贷款增长较快,信贷结构继续改善,金融对实体经济特别是民营、小微企业的支持力度较为稳固;在推动高质量发展中及时防范和化解重点领域的金融风险。6月末,M2同比增长8.5%,社会融资规模存量同比增长10.9%,与名义GDP增速基本匹配。上半年人民币贷款新增9.7万亿元,同比多增6440亿元,多增部分主要投向了民营和小微企业等薄弱环节。6月,企业贷款加权平均利率比上年高点下降0.32个百分点。6月末,CFETS人民币汇率指数为92.66,人民币汇率预期平稳。主要宏观经济指标保持在合理区间,上半年国内生产总值(GDP)同比增长6.3%,居民消费价格(CPI)同比上涨2.2%。当前,中国经济保持平稳发展的有利因素较多,三大攻坚战进展良好,供给侧结构性改革不断深化,改革开放有力推进,经济增长保持韧性,宏观政策效果逐步显现。但世界经济形势仍然错综复杂,外部不确定不稳定因素增多。我国发展长短期、内外部等因素变化带来的风险挑战增多,国内经济下行压力加大,内生增长动力还有待进一步增强。对此要客观认识,理性看待,坚定信心,保持定力,做好充分准备,认真办好自己的事,采取短期和长期相结合、微观与宏观相结合的针对性措施,推动形成有效的最终需求和新的增长点。下一阶段,中国人民银行将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党中央、国务院决策部署,坚持新发展理念,坚持推进改革开放,统筹国内国际两个大局,统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,进一步做好“六稳”工作。注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,在推动高质量发展中防范化解风险。稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,适时适度实施逆周期调节,引导广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配。加强宏观政策协调配合,疏通货币政策传导,创新货币政策工具和机制,引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资,更好地发挥贷款市场报价利率(LPR)在实际利率形成中的引导作用,降低小微企业融资实际利率。加强预期引导,稳定市场预期。把握好处置风险的力度和节奏,稳妥化解中小金融机构流动性风险,坚决阻断风险传染和扩散,健全宏观审慎管理,与金融微观审慎监管、功能监管和行为监管形成合力,促进金融市场体系健康稳定运行。协调好本外币政策,处理好内部均衡和外部均衡之间的平衡,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。深化金融供给侧结构性改革,加快完善金融体系内在功能,形成实体经济供给体系、需求体系与金融体系之间的三角良性循环。

    21:57
  • 民航局今日下发《关于做好当前控总量调结构工作的通知》,即日起至10月10日,停止审批包括加班、包机、区内飞行在内的新增航班时刻。此外,自8月15日起,取消暑运期间国内红眼航班试点。这份通知已经下发各地方管理局和航空公司,背景是由于近期复杂天气频发,其他空域用户活动增多,民航运行保障能力下降与航空运输旺盛需求之间的矛盾突出,航班正常工作压力增大。民航局称,此次调控的目的,是确保航班总量与运行保障能力相匹配。(一财)

    21:50
  • 同花顺(300033)美股讯周五美股集体低开。标普500指数8月9日开盘下跌8.20点,跌幅0.28%,报2929.86点;纳斯达克指数8月9日开盘下跌37.30点,跌幅0.46%,报8001.83点;道琼斯指数8月9日开盘下跌62.90点,跌幅0.24%,报26315.28点。德美利证券新加坡总裁ChrisBrankin日前接受采访时表示,目前交易员正在关注三大市场驱动因素,分别是美联储、地缘政治和企业盈利,而前两项也决定了最后一项的走势。随着全球贸易环境改善潜力的增大,工业、金融和科技板块普遍被看好。而公共事业和消费者必需品等防御性板块由于增长前景担忧而被认为估值过高。本周海外市场将公布的重要数据、事项及提示有:周五,第二季度英国GDP、7月美国PPI。今天亚太股市涨跌不一,继周四震荡收高0.9%后,沪指今日收报2774.75点,跌0.71%,本周累计下跌3.25%。沪深两市今日成交额共约3800亿元。板块普跌,电信领跌2.51%。恒指收报25939.29,跌0.69%,本周累计下跌3.64%,连续第三周收低。欧洲股市涨跌不一,截止发稿时间,德国DAX指数上涨0.69%,英国富时100指数下跌0.02%,法国CAC40指数下跌0.65%。国际油价集体上扬,WTI原油重回54美元/桶上方,涨幅2.9%;布伦特原油涨超2%,现报58.50美元/桶。【财经要闻】1、IEA称,5月全球石油需求较上年同期下降16万桶/日,为2019年第二个月出现同比下滑。2、RBC高级经济学家:预计美联储将在9月份再次降息。3、10年期美债收益率跌至1.707%,30年期美债收益率跌1.1个基点至2.236%。4、美国劳工部周五的报告显示,不包括食品和能源的核心生产者价格指数环比下跌0.1%,而预期为上涨0.1%。同比上涨2.1%,是两年来最低同比涨幅。整体生产者价格指数环比上涨0.2%,符合预期。【公司新闻】1、Uber二季度净亏损52.4亿美元,创最大亏损纪录。2、云存储公司DropboxQ2业绩:营收4亿美元净亏损2140万。3、据美国人造肉制造商BeyondMeat的一个日本投资者称,该公司已搁置了进军日本市场的计划,将更多专注美国市场,推动扩张并击败竞争对手。4、美国一联邦法院周四批准了一项针对Facebook的集体诉讼,若最终被判有罪,该社交巨头将可能面临数十亿美元的罚款。5、今日有媒体报道称趣头条旗下网络文学品牌米读小说已于今年初完成1400万美元A轮融资。对此,趣头条回应称:这是去年就已完成的融资,详情可参阅我们的招股书,米读目前正在积极推进系列优化升级工作,这也是当前的首要工作。6、近日,研究机构AletheiaCapital发布研报,给予乐信买入评级,并给出14.8美元的目标价。

    21:30
  • WTI原油重回54美元/桶上方,涨幅2.9%;布伦特原油涨超2%,现报58.50美元/桶。

    21:23
  • 夜盘期货开盘,铁矿跌超1.6%,焦炭跌1.78%。

    21:01
  • 记者从市场一线获知的最新信息显示,近期多家大型保险公司正在蓄势待发,择优遴选适合自身资金特性的举牌标的。

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